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相続登記(相続による不動産の名義変更)に関するご相談は,豊島区の司法書士 池袋東口司法書士事務所へ

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相続登記(相続による不動産の名義変更)について


わが国の法律では,人が亡くなると,その方(被相続人)が有していた一切の財産・債務については,法定相続人の方が法定相続分に応じて,承継することになります。これを法律用語で相続が開始するといいます。>>法定相続人とは?

そして,相続が開始したことにより,亡くなった方(被相続人)が所有していた土地や建物,マンションなどの不動産の登記上の名義を,相続人の方の名義に変更する必要があります。この相続による不動産の名義変更手続のことを,一般に「相続登記」といいます。

本ページでは,相続登記の手続について,以下の項目に沿って記載しています。



なぜ相続登記をする必要があるのか?

では,相続が発生した場合に,対象の不動産について,なぜ相続登記(名義変更)をする必要があるのでしょうか。

この点,相続登記には,「いつまでに登記をしなければならない」といった期限はなく,また登記をしないことによる罰則等も特にありません。しかし,相続登記をせずに亡くなった方の名義のままにしておくと,後に様々な不利益(デメリット)が発生するリスクがあります。 下記にその一例を挙げます。


注意点1 相続した不動産を売却することができない

相続した土地や建物等の不動産を売却するには,その前提として相続登記を行い,名義を相続人の方の名義に変えておく必要があります。※相続した不動産を誰かに貸す場合も同様です。


注意点2 相続した不動産を担保にお金を借りることができない

不動産を担保に入れる場合,その不動産に抵当権や根抵当権等の設定登記をすることになるため,この場合でも前提として相続の登記をして,相続人の方の名義に変えておく必要があります。


注意点3 不動産を相続した相続人の権利が保全されていない

相続人の間で,特定の相続人の方が不動産を相続することで話し合いがついていたとしても,その方名義の相続の登記をしていなければ,公にはその方は所有者ではないため,権利者として不完全な状態です。

たとえば,一部の相続人に対して強制執行(差押え)が可能な債権を有する第三者がいるなどして,その第三者により法定相続分に基づく相続の登記がなされ(債権者代位),さらにその相続人の持分に対して差押えなどがされた場合,不動産を承継することになった上記相続人の方は,その第三者に対して自身が所有権の全体について相続したことを対抗することはできません(最判昭和46年1月26日民集第25巻1号90頁)。

また,知らない間に一部の相続人により法定相続分による相続の登記がなされ,その相続人が自己の持分のみを第三者に譲渡し,第三者名義の登記まで経ていた場合も,上記と同様の結論になります。


注意点4 相続人の方が亡くなり,さらに相続が開始すると手続が複雑になる

相続の登記をせずにいる間に,相続人のうち一部の方が亡くなってしまうと,いざ登記をする際に,亡くなった相続人の相続人の方々に手続に協力していただくことになり,当初よりも手続が複雑になってしまいます。

亡くなった方の不動産を特定の相続人の方の名義に変える場合には,一般的には遺産分割協議書等を作成することになりますが,これには相続人の方全員に同意をしていただき,署名と実印による押印をしていただく必要があるため,相続人の方が亡くなっていると,その方の相続人の方々に署名や押印等の協力をいただくことになります。

何代にもわたってそのような状況が続くと,相続人の数も膨大となり,ほとんど面識のない方から協力を得ることにもなりかねず,また,必ずしも協力が得られるとは限らないため,思うように手続が進まない可能性も十分に考えられます。実際に,何世代にもわたって相続登記をせずに放っておいたために,相続人が数十人になってしまっていたケースもありました。

そうすると,いざ相続不動産を処分(売却や担保の設定)しようにも,スムーズに手続を進められなかったり,何より権利関係が複雑になることによって,無用な親族間の争いを招く恐れもあります。このようなことを避けるためにも,早い段階で相続の登記手続をされることをお勧めいたします。



相続登記を司法書士に依頼するメリット

相続の登記手続(申請)は,対象不動産を管轄する法務局で行いますが,この手続自体をお客様ご自身ですることは,当然可能です。
もともと司法書士は,お客様の代理人として,登記の申請を行うものですから,お客様ご自身で登記の申請をされること自体は,法的には何ら問題ありません。

しかし,相続の登記は事案によって複雑な手続となることも少なくはなく,必要となる書類,特に戸籍関係を取得するのに多くの時間と手間がかかったり,あるいは取得自体が困難な場合もあります。
この点,当事務所にご依頼いただければ,戸籍謄本等の収集は,ご希望に応じて司法書士にお任せいただくことができます

また,法律を適用して相続関係を確定し,申請書類等を正しく作成して,登記を申請する必要があるため,一般の方が登記手続をきちんと完了させるためには,平日に登記所に何度も足を運ぶことになると思われます。

したがって,迅速にかつ確実に相続の登記手続を完了させるためには相続と登記の専門家である司法書士に手続の依頼をすることをお勧めします。

池袋東口司法書士事務所の司法書士は,相続登記の手続について豊富な相談経験がございます。
相続登記の手続でお悩みの方は,是非,当事務所にご相談下さい。



当事務所にご依頼いただく場合の手続の流れ


1.お問合せ・お申し込み(お電話orメール)


まずはお電話かメールにて気軽にお問い合わせ下さい。メールで問い合わせをいただいた場合には,後ほど,こちらからお電話をさせていただき,面談の日程を調整いたします(出張面談も可能です)。

なお,ご相談の際に,対象不動産の「最新の固定資産評価証明書又は固定資産税の納税通知書・課税明細書」をお持ちいただけると具体的な費用の見積りが可能です。

2.当事務所にて面談


当事務所にて,相続関係や方針,対象不動産等の具体的なご事情を伺い,ご提供いただいた情報をもとに,登記の手続について説明し,併せて費用の概算や必要書類等について案内を致します。

また,正式にご依頼いただく場合には,当事務所から相続人の皆様全員に対して相続に関する意思確認をさせていただきます。

3.必要書類の収集及び相続人の調査


当事務所にて,必要な戸籍謄本(亡くなった方の出生から亡くなられるまでの戸籍謄本,相続人の方全員の現在戸籍謄本)を収集して相続関係を調査し,相続人を確定致します。
なお,必要となる戸籍謄本のうち既にお持ちのものがありましたら,そちらを使用させていただきます。

4.(遺産分割協議書の作成)


法定相続分による相続の登記であれば不要ですが,一部の相続人の方のみの名義で登記をする場合や法定相続分以外の持分で登記をする場合には,遺産分割協議書が必要になります。
遺産分割協議書には,法定相続人の方全員の署名と捺印実印)をいただき,併せて相続人の方全員の印鑑証明書(最新のものをご準備下さい)をご用意いただきます。>>遺産分割協議書とは?

5.委任状や遺産分割協議書等の送付・登記費用の確定


当方で作成した登記の委任状や遺産分割協議書等をご依頼者様及び相続人の方に送付します。また,併せて実費等を含めた最終的な費用を確定し,案内致します。

6.手続費用のお支払い


登記を申請する前に,登記手続の費用をお支払いいただきます。
※振込手数料はお客様でご負担願います。

7.登記の申請・完了


手続費用のお振込みが確認できましたら,管轄の法務局に登記を申請致します。
この時点までで,ご依頼から概ね1~2ヶ月程度が標準的な処理時間です。

登記を申請してから完了するまでおおよそ1週間~10日程度かかります(法務局の処理状況により異なります)。登記が完了しましたら,新たな権利書(登記識別情報)等を各権利者の方々に送付させていただきます。



ご依頼いただいた場合の報酬


登記手続報酬(税抜)
 50,000円~

※報酬は,対象不動産の固定資産評価額や事案の内容に応じて増額します。また,戸籍謄本等の代行取得をご依頼いただく場合,1通あたり2000円の手数料(実費別)がかかります。
※遺産分割協議書の作成をご依頼いただく場合,別途報酬がかかります。
※上記のほか,登録免許税(登記手続にかかる税金。対象不動産の固定資産評価額×1000分の4)等の実費が別途かかります。
※同一の相続について,複数の管轄登記所へ登記申請を要する場合は,2件目以降は30,000円を加算致します また,一つの申請で対象不動産が2以上になる場合は,物件が一つ増えるごとに2000円を加算します。



相続登記に必要な書類について

相続登記には,次の書類が必要となります(事案により増える場合があります)。
なお,当事務所に相続登記のご依頼をいただければ,ご希望に応じて戸籍謄本等の一定の書類をお客様に代わって収集致します。

  • 被相続人の戸籍謄本

被相続人(亡くなられた方)の出生から死亡に至るまで全ての戸籍謄本(現在戸籍・除籍・原戸籍)が必要となります。兄弟姉妹が相続人となる場合は,被相続人の直系尊属(通常は両親)の出生から死亡に至るまでの戸籍謄本も必要となります。

  • 被相続人の住民票の除票又は戸籍の附票

被相続人(亡くなられた方)の住民票の除票(本籍地が記載されたもの。戸籍の附票でも可)です。 なお,被相続人の住民票上のご住所と対象不動産の登記簿上のご住所とが一致していない場合は,その住所の変遷が分かる前住所の住民票の除票や戸籍の除附票などが必要となります。

  • 相続人全員の現在の戸籍謄本

相続人の方全員の現在の戸籍謄本(又は抄本)です。対象不動産を相続しない相続人の方の分も必要となります。

  • 対象不動産を相続する方の住民票

対象不動産を相続する方の住民票本籍地が記載されたもの)です。相続する方が複数いる場合は,全員のものが必要です。

  • 対象不動産の固定資産評価証明書

対象不動産の最新の固定資産評価額が記載された証明書です。登記手続にかかる税金(登録免許税)の金額を算定するために必要となります。

固定資産評価証明書は,対象不動産を管轄する都税事務所又は市町村役場にて取得できます。

  • 遺産分割協議書及び印鑑証明書 ※法定相続分による相続登記以外の場合

法定相続分によらずに相続登記をする場合には,その相続不動産を誰が相続するかについて,相続人全員で協議し,その協議内容が記載された「遺産分割協議書」が必要となります。
この協議書には,相続人全員が実印を押印する必要があるため,その押印にかかる印鑑証明書も必要となります。>>遺産分割協議書について

なお,遺産分割協議書の作成についても当事務所に御依頼いただくことが可能です。

  • 遺言書 ※遺言書がある場合

亡くなられた方の遺言書がある場合は,遺言書の内容に従った相続登記をするため,遺言書が必要になります。

なお,上述したように公正証書遺言以外の遺言書(自筆証書遺言等)は,検認手続等を経る必要があるためご注意下さい。>>遺言書がある場合


※なお,相続税に関するご相談をご希望の方には,税理士を紹介することも可能です。


※※ご注意下さい※※

以下に該当する場合には,依頼をお受けできないことがありますので,ご注意下さい。

リスト 対象不動産の相続について,相続人間で話し合いがまとまらない場合
対象不動産の権利の帰属先について,相続人間で話し合いがまとまっていない場合,勝手に登記をすることはできません。まずは,相続人間で話し合いをまとめて頂いてから,正式にご依頼いただくことになります。なお,話し合いが難しいようでしたら,ご希望により弁護士を紹介することも可能です。

リスト 法定相続人の方全員に本人確認及び意思確認を取ることができない場合
相続の登記を申請するには,当事務所から法定相続人の方全員に対し,本人確認及び意思確認をさせていただく必要があります。場合によってはご依頼をお受けすることができないこともありますので,ご了承下さい。


相続登記によくある質問








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また,事前にご予約いただければ出張相談土日祝日の相談も承っております。
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